不動産コンサルティングの道具箱

個人と企業とでは「不動産コンサルティング」は異なるか？

はじめに 「不動産を扱うという点では同じであるから相手が個人だろうが法人だろうが一緒だ」という人もいるが、実際に企業を相手とすると、個人に対して有効であったことが法人に対しては通用しないケースが結構ある。私も法人相手の仲介業務を始めた頃、税金がらみの話をしていて相手企業と話が噛み合わなくて困惑した経験がある。そこで今回は、土地を売却する際の個人と法人の税金に関する考え方の違いを題材として、個人と企業に対する不動産コンサルティングの違いについて述べたみたい。 法人はドンブリ勘定...

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Newtypeローン計算法

これは新しいローン計算法を用いたローン計算ソフトです。 Ｖｅｃｔｏｒソフトウェアライブラリー　Ｎｅｗｔｙｐｅローン計算法 月利計算を行う場合、一般的なローン計算ソフトでは月毎の計算を延々と繰り返し膨大な返済予定表を作成します。コンピューターを使えば容易な作業ではありますが、年ベースの金利と元金の返済内訳を求めたい場合には、この返済予定表の数字を改めて集計するという無駄な作業が生じてしまいます。そもそも膨大な返済予定表を打ち出しても、１０年も２０年も先の特定月の返済内訳を知りた...

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底地の買取業者について（その２）

借地人との力関係 個人地主から底地買取業者へ所有者が変わったとしても、借地権者と底地権者の法律上の関係が変化するわけではない。「借地・底地の権利調整」で論じたように、両者にはそれぞれ強味と弱味を持っている。底地買取業者は地上げ業者に比べれば「紳士的」だと述べたが、これは程度の差であって、借地人に弱味があれば突いてくるのは当然である。要は、それが正当なものなのか、という問題である。 「地主から全ての債権債務を承継する」とは？ 少数ではあるが借地人の中には地主と喧嘩することが趣味...

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底地の買取業者について（その１）

はじめに 不動産業界には「底地の買取業」というジャンルがある。昔のバブル時代には大層流行した業態で、「××興産」とか「○○○土地」等という実質的に「地上げ屋」同然の大手業者も存在した。バブルが弾けてこれらの業者は消えていき、比較的地道に権利調整を行う業者だけが残った。しかし、数年前までの市況回復期には新たに参入してくる会社もあったようである。 底地の買取というと強面の「地上げ屋」を連想する人が多いかもしれないが、実態はもっと地味な仕事である。借地・底地の権利調整　の所で説明し...

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借地・底地の「片割れ交換」の税務

借地人と地主の間で借地権と底地権の交換を行い、その一方が交換により完全所有権となった土地をすぐに売却してしまうことを俗に「片割れ交換」と呼ぶ。借地と底地の権利調整においてはポピュラーな手法ではある。しかし、具体的な税務の取扱い方法を説明できるかとなると、上手くできる人は意外に少ない。最後は税理士マターとはなろうが、不動産コンサルタィングと言うからには、少なくとも概略については顧客へ分かりやすく説明できる能力は必要であろう。 これを理解する上で最も重要かつ基本的なことは、「民法...

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