不動産コンサルティングの道具箱

こまで使用してきたモデルは非常に単純化されたものでしたので、賃料収入の減少イコール賃料水準の下落としていましたが、賃料収入の減少には稼働率の低下というもう一つの要因があります。。
稼働率の計算は次のような算式となります。

●総戸数１０戸、年間の入退去を３戸とすれば

　１戸当り空室期間３ヶ月
　　　→（１０×１２－３×３）÷１２０＝９２.５％
　１戸当り空室期間４ヶ月
　　　→（１０×１２－３×５）÷１２０＝８７.５％

ここで空室期間とは募集期間ではなく賃料が受け取れない期間です。３ヶ月というのは結構長いと思われるかもしれませんが、「募集→入居者決定→契約→入居」までの期間としてはごく短い期間です。一般的には建物が老朽化すると募集期間が伸びる傾向にありますので、仮に賃料水準が下落しなくても賃料収入は低下することとなります。

また「募集が極端に難しい部屋（＝デッドストック化した部屋）」が生じると、一気に稼働率が低下してしまいます。これは日照不足や結露、騒音等により入替え時の空室期間が極端に長くなる部屋が生じるケースです。周辺環境の変化により止むを得ない場合もありますが、設計により回避できることもありますので計画段階で十分な注意が必要です。

賃料収入の減少が始まった場合、取り敢えず賃貸募集・管理について内容の見直し、業者の変更等で対応することになりますが、根本的には建物のリニューアル（或いはリノベーション）により建物の競争力をアップする必要があります。但し、早期の建替えを前提に修繕等は最小限に留める方が有利なこともありますので、費用対効果について十分検討することが必要となります。

この件については「賃貸不動産リニューアル計画」_.pdf」をダウンロード というソフトがありますので、もしご興味のある方はご参照ください。