不動産コンサルティングの道具箱

これは前回の続きで１１年目に金利が３％→５％へ上昇するケースです。
金利上昇時に元利返済額が再計算されますので、当然ながらキャッシュフローは減少します。課税所得も一旦減少しますが、その後は例のメカニズムが働いて右肩上りに増加してキャッシュフローを圧迫していきます。金利上昇幅が大きいほど１１年目の下方への段差が大きくなり、このモデルでは金利が６.５％を超えると３０年目のキャシュフローが赤字となります。

このグラフでは３０年目も一応キャッシュフローは黒字となっていますが、これが黒字だから良いというものではありません。。初年度から通して見た場合、キャッシュフローの減り方は金利を５％で固定した場合よりも大きいわけで、オーナーにとっては耐え難いものかもしれないのです。

ここで学んでいただきたいのは、金利の変化が収支に与える「段差（或いは断層？）」のイメージです。今のような超低金利時代では、いい加減なプランでも計算上は収支が回ってしまいます。もし変動金利方式や、一定期間経過後に金利見直しを行う契約であるならば、その時点でどの程度の「段差」に耐えられるかを予め検討しておく必要があるでしょう。