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6. 収支の基本バターン(RCの場合)

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ここまでの内容を踏まえて非常に単純化された収支モデルを組み立ててみましょう。

次の条件で計算を行って作成したのが上のグラフです。

賃料水準 投資額の8.5%と想定
賃料水準 20年間は一定、以後2年毎に1%下落
運営費用 全期間一定(投資額の2%)
減価償却 建物(70%)、設備(30%)ともに定額法
耐用年数 47年
借入額  投資金額の70%
借入条件 元利均等30年返済、金利は5%で固定
税金   30%の定率課税

このグラフを見ますと、11年目あたりから課税所得がプラスに転じ、設備の償却が終わった16年目で一段と増加します。21年目以降は実際の現金収入が減少しているにも拘らず尚も課税所得は増加し続けます。このため税負担がさらに増加して、ローン完済時期の直前になるとキャッシュフローが殆ど食われてしまっています。

実は、これがRC系の賃貸ビル・マンションの基本的な収支パターンなのです。

実際の収支は様々な要因が関係していますが、このパターンと比較することによって、それらの諸要因が収支に与える効果を具体的ににイメージすることが出来ます。例えば、現在は低金利ですから全体的にキャッシュフローが厚くなりますが、後年度に金利が大幅に上がれば又このグラフのパターンに戻る、といった具合です。

更にこのグラフが持つ本当の意味は、元利均等返済方式を用いる限り、賃貸事業自体にローンの返済期限が近づくにつれキャッシュフローが圧迫されるというメカニズムが必然的に組込まれている、ということです。

このメカニズムを理解しているか否かが、コンサルティングを行う上で決定的に重要となります。これを正しく理解していれば、相談者の話から現状を正確に把握し、近い将来何が問題となるかを指摘し、的確なアドバイスを行うことが出来ます。一方、全く理解していなければコンサルティングを行うこと自体が不可能です。

賃貸ビル・マンションのオーナーの悩みの多くはこのメカニズムに起因しています。新築から10年間くらいの間は殆ど税金も掛からずに現金が潤沢に入ってくるのに対して、途中から収入は減っていくのに税金だけは毎年増えていき、更に建物の補修の問題まででてくるわけですから悩みが増えて当然です。

そこで次回からは、このメカニズムをより一層理解していただくため、様々なケースについてグラフを用いてご説明していくこととします

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