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6. 収支パターン (バブル期 ②崩壊直後)

P6

これは前回の「賃料は半永久的に右肩上りで上昇する」という仮定をはずし、逆に「6年目から下落する」と仮定したものです。

(実際には最初の1回位は賃料引上げが出来たケースや、逆にバブル期に着工しても竣工時点では既にバブルが弾けていて最初から計画した賃料がとれなかったケースもあります。また、短期的ではありますが日銀による「バブル潰し」の超高金利時代もありました。ただ、ここでは説明を分かりやすくするため、上の仮定のみグラフに反映させることにしています)

さて、単に「半永久的に賃料が上昇する」という仮定をはずしただけで、収支パターンは目も当てられない状況となります。このグラフは、当初わずかに残ったプラス部分も賃料下落により消失し、更に後年度は税負担も発生して完全な持ち出しとなることが予想されます。

こうなってしまったのはバブル時代の建築費が高すぎたことが最大の理由です。仮に現在の建築単価で再評価すれば、当時の賃貸事業は多額の余分な債務を抱えてていることになります。この余分な借入は返済のためのキャツシュフローの裏付けもないと言う意味で一種の「不良債権」といえるかと思います。

このグラフは金利5%で計算されていますが、ちょうど平成5年当時がこの水準にありました。このグラフで言えば6年目以降の賃料下落局面に当ります。なんとかバブル崩壊直後の混乱を乗り切ったものの、将来に希望が見出せないという当時の悲観的な状況がこのグラフに反映されています。しかし、この後に超低金利時代の到来という「神風」が吹いて、収支はある程度改善されていくことになります。

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