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7. 収支パターン (バブル期 ③ゼロ金利政策)

P7

これは前回の前提条件から9年目に金利が5%→3%へ下落し、更に16年目から賃料が下げ止まったと仮定したものです。(この設定は平成8年からのゼロ金利政策、平成16年以降の東京のミニバブルをイメージしたものですが、必ずしも厳密なものではありません)

このグラフを見ると、金利の下落により当面キャッシュフローは確保されています。今後の税負担は増加していきますが、これは言い換えると「決算が黒字化」しているわけで、一時期のような金融機関の「貸し剥し」のリスクも大幅に緩和されます。但し、本質的に事業の採算性が向上したわけではありませんので、もし金利が上昇すると前回指摘したリスクが顕在化することは言うまでもありません。

このような「小康状態」にある物件は、実は世の中に多数残っています。また、一定規模以上の賃貸事業を営んでいる人であれば、このような物件の1つや2つは現在も所有しているか、もしくは過去に処理した経験をお持ちです。そのような方へコンルティングを行う場合は、これまで解説してきた一連の収支パターンを頭の中でイメージしていただければ、より的確なアドバイスが可能になると思います。

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