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底地の買取業者について(その2)

借地人との力関係

個人地主から底地買取業者へ所有者が変わったとしても、借地権者と底地権者の法律上の関係が変化するわけではない。「借地・底地の権利調整」で論じたように、両者にはそれぞれ強味と弱味を持っている。底地買取業者は地上げ業者に比べれば「紳士的」だと述べたが、これは程度の差であって、借地人に弱味があれば突いてくるのは当然である。要は、それが正当なものなのか、という問題である。

「地主から全ての債権債務を承継する」とは?

少数ではあるが借地人の中には地主と喧嘩することが趣味のような人もいる。地代の値上げには全く応じず、更新料など当然のように払わない。このような相手は地主にとっては悩みの種であり、底地をただ同然で売り払う気にさせた元凶となっているケースが多い。ところが、底地買取業者にとっては意外に与しやすい場合もある。

現在の日本の法律では、地主が借地人を立ち退かせる「正当事由」というものは実質的に存在しない。賃料水準について借地人と争っても労多くして益は少ないし、更新料などは「慣習」にしか過ぎず正式な権利でさえない。つまり借地人が既存の建物で現況の利用を続ける限り、借地人は地主より圧倒的に有利な立場にいると言える。

ところが、このような「地主と争う」タイプの借地人も、ひとたび家屋の建替えや借地権売却を行おうとすると一転して立場は弱くなる。地主がそれを拒否すれば裁判(又は調停)となるが、この際に過去に相場を無視して「踏み倒した」賃料や更新料が承諾料に反映されるのである。つまり地主と争うことにより得た経済的利益は、借地人にとって一種の「隠れ債務」となっているのである。

業者は地主から全ての債権債務を承継することとなる。故に、この「隠れ債務」も当然引継がれることとなる。仮にその底地がただ同然で売買されたとしても関係ない。このため、ひとたび建替え等が懸案となれば、業者は「地主と争う」タイプの借地人に対しては強い立場をとることができる。一方、過去に地主と何らトラブルが無かった借地人は、過去に地主と合意の上で取り交わした約束事は全て保護される。突然見ず知らずの不動産業者が地主となったからといって、何ら恐れる必要は無いのである。

突然、底地を買われてしまったら・・・

基本的には慌てないことである。名義人が変わっても、旧地主との間で交わされた合意や取決めは反故にされることは無い。「底地買取業のビジネスモデル」の所で述べたように、借地人は業者にとって一番手の「お客様」なのだから堂々としているのが正しい。後日なんらかの提案がある筈で、それが魅力的であれば応じれば良いし、嫌ならそのまま借地していれば良いだけの話である。早くして欲しいとの申し出があろうが、それは業者の都合であって、それに見合った条件面での譲歩等がなければ借地人としては急ぐ必要は無い。

一方、相手が業者だからといって交渉自体を忌避する人がいるが、これは大間違いである。変な人間関係が絡まない分、かえってスムーズに交渉できるケースも多い。また、業者が二束三文で底地を取得したことを知って怒る人もいるが、前述のバルクセールの仕組みから見てやむを得ない面もあり、この際は相手の懐具合など気にせず自分の損得勘定のみを冷静に判断するのが正しい対応といえよう。

ここで問題になるとすれば、何故だか自分の立場が強いと錯覚している「勘違い」業者に当ってしまった場合である。前述の通り、「隠れ債務」のある借地人に対しては業者は存外強い立場にあるが、「大人しい」借地人に対しては逆に弱い立場のはずである。ところが一部の業者は、「トラブルメーカーの借地人でも言うことを聞かせられたのだがら、大人しい借地人など簡単に牛耳れるはずだ」と勘違いしてしまうらしい。ほとんど「妄想」に近いのだが、こういう業者は「すぐ買え、高く買え」と変に確信をもって催促してくるので始末に悪い。

このような場合は、仕方ないので建替え等は我慢することにして、当分は今まで通り地代を払いながら様子を見るしかなかろう。向こうが間違いに気づいて態度を改めるまでは、交渉しても話は噛み合いそうも無いからだ。言うことを聞かないと法外な地代の引上げや莫大な更新料でも請求されるのではないかと心配される向きもあろうが、そんなものは断固として拒否してしまえば良いのである。拒否しても相手には打つ手など無いし(注)、また相手が打つ手など無いことに気づいてこそ、初めて交渉の素地が整ったと言える。無用な喧嘩は避けて相手が音を上げるまで待つ、これが肝要である。

(注)訴訟を起こされたとしても、周辺相場以上の賃料や更新料を課されることはありません。また、底地であることを承知で購入していますので、業者が皮算用した「得べかりし利益」などは損害賠償の対象になりません。

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